小區(qū)適老化改造成大勢(shì),房企、物企如何發(fā)力第二賽道?

2022年的政府工作報(bào)告提出，有序推進(jìn)城市更新，加強(qiáng)市政設(shè)施和防災(zāi)減災(zāi)能力建設(shè)，開展老舊建筑和設(shè)施安全隱患排查整治，再開工改造一批城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，推進(jìn)無障礙環(huán)境建設(shè)和適老化改造。

其中，推進(jìn)無障礙環(huán)境建設(shè)和適老化改造方面，在我國房地產(chǎn)領(lǐng)域并不陌生。早在今年之前，不少房企就已積極布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果形成了一定規(guī)模效應(yīng)，無障礙環(huán)境建設(shè)和適老化改造可以成為房企的第二賽道；而物業(yè)公司在這一領(lǐng)域有先天優(yōu)勢(shì)，也可將其發(fā)展成增值服務(wù)的亮點(diǎn)。值得關(guān)注的是，未來房企和物業(yè)公司，在這一領(lǐng)域該如何發(fā)力？業(yè)務(wù)模式方面又將如何調(diào)整？

今年的政府工作報(bào)告中提出推進(jìn)無障礙環(huán)境建設(shè)和適老化改造。

老舊小區(qū)適老化改造更為迫切

隨著人口老齡化的來臨，城市、社區(qū)、家庭的空間都急需推進(jìn)無障礙環(huán)境建設(shè)和適老化改造，從而為居家養(yǎng)老、就近養(yǎng)老提供支撐。今年的政府工作報(bào)告中就提出，有序推進(jìn)城市更新，加強(qiáng)市政設(shè)施和防災(zāi)減災(zāi)能力建設(shè)，開展老舊建筑和設(shè)施安全隱患排查整治，再開工改造一批城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，推進(jìn)無障礙環(huán)境建設(shè)和適老化改造。

此前的2月21日，國務(wù)院印發(fā)的《十四五國家老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老服務(wù)體系規(guī)劃》也提出，十四五時(shí)期，新建城區(qū)、新建居住區(qū)配套建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施達(dá)標(biāo)率要達(dá)到100%。與此同時(shí)，提升社區(qū)和家庭適老化水平，有序推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，完成小區(qū)路面平整、出入口和通道無障礙改造、地面防滑處理等，在樓梯沿墻加裝扶手，在樓層間安裝掛壁式休息椅等，做好應(yīng)急避險(xiǎn)等安全防護(hù)；有條件的小區(qū)可建設(shè)涼亭、休閑座椅等。

事實(shí)上，雖然部分品牌開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域籌謀多年，配套養(yǎng)老功能的樓盤項(xiàng)目也已有所嘗試，但大部分項(xiàng)目中，很少出現(xiàn)以老年人口作為主體進(jìn)行的空間設(shè)計(jì)，也很少有無障礙的設(shè)計(jì)，這一問題在老舊小區(qū)內(nèi)尤為突出。

在接受新京報(bào)記者采訪時(shí)，全國政協(xié)委員莫天全指出，目前部分老舊小區(qū)沒有物業(yè)服務(wù)或者物業(yè)服務(wù)相對(duì)簡單，僅提供保潔、垃圾清運(yùn)等基礎(chǔ)項(xiàng)目，不足以助力適老化改造，這樣的小區(qū)在大中城市占比較高，也是改造難度最大的。但與此同時(shí)，老齡人口在這樣的小區(qū)占比卻很高，改造需求更為迫切。

在莫天全看來，適老化改造要有先后、有層次、因地制宜地推動(dòng)。在新小區(qū)開工建設(shè)的同時(shí)，就要考慮到適老化需求的建設(shè)，為未來養(yǎng)老做準(zhǔn)備，而不是等到后期改造。而對(duì)于適老化改造難度較大的老舊小區(qū)，建議將項(xiàng)目市場化，挑選條件適當(dāng)?shù)男^(qū)，引入專業(yè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)來進(jìn)行改造設(shè)計(jì)，打造適老化樣板工程；然后總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，擴(kuò)大適老化項(xiàng)目的成果，以點(diǎn)帶面鋪開。

適老化改造或能成為房企第二賽道

當(dāng)前，適老化改造已是大勢(shì)所趨。從房企層面來看，安馨康養(yǎng)集團(tuán)董事長鄂俊宇認(rèn)為，存量物業(yè)、適老化改造是房企必然面臨的發(fā)展路徑，如果房企意識(shí)不到這是長期趨勢(shì)，不為此趨勢(shì)做內(nèi)功儲(chǔ)備，包括人才結(jié)構(gòu)、運(yùn)營模式進(jìn)行相應(yīng)改變，沒有存量改造的能力，在地產(chǎn)增量收縮背景下，可能會(huì)逐步退出市場。

近年來，已有不少房企紛紛布局城市更新、老舊小區(qū)改造，但涉及養(yǎng)老領(lǐng)域的無障礙環(huán)境建設(shè)和適老化改造，則更為細(xì)分。這對(duì)于房企而言，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。

對(duì)于無障礙環(huán)境建設(shè)和適老化改造來說，本身就存在著諸多機(jī)遇，如果形成了一定規(guī)模效應(yīng)，可以成為房企的第二賽道，提高房企的營收來源，擴(kuò)大市場空間，同時(shí)也有利于品牌溢價(jià)率的提升。全國人大代表、58同城CEO姚勁波如是說。

不過，姚勁波同時(shí)強(qiáng)調(diào)，相對(duì)于開發(fā)行業(yè)，適老化改造尤其是在老舊小區(qū)進(jìn)行適老化改造，本身面臨的挑戰(zhàn)并不小，對(duì)房企來說面臨著資金缺口大、各方利益平衡難度大以及長期維護(hù)壓力等諸多問題，想要在短時(shí)間內(nèi)快速形成一套統(tǒng)一的操作模式，并通過規(guī)模優(yōu)勢(shì)取勝，可能性極小。

在鄂俊宇看來，房企切入適老化改造這一領(lǐng)域，最關(guān)鍵的是需要在戰(zhàn)略和觀念認(rèn)知上進(jìn)行轉(zhuǎn)變，即從過去類金融化銷售型物業(yè)形態(tài)向持有、運(yùn)營型轉(zhuǎn)變，從原來高投入、高周轉(zhuǎn)，以及伴隨而來的有可能是高利益、高風(fēng)險(xiǎn)的模式，轉(zhuǎn)向小投入、長周期、掙慢錢的模式。這需要看房企在戰(zhàn)略和認(rèn)知上是否有決心，有沒有足夠耐心愿意為這一機(jī)遇深耕。此外，在財(cái)務(wù)指標(biāo)上，房企也需要對(duì)團(tuán)隊(duì)考核指標(biāo)有個(gè)重新定義，如果依然用原先的思維或模式來考量，可能很難適應(yīng)和堅(jiān)持。鄂俊宇如是說。

而在具體發(fā)展路徑上，姚勁波指出，對(duì)房企而言，重要的是要因地制宜，南北方的適老化有明顯差異，一二線城市和三四線城市的適老化需求不同，養(yǎng)老有共性需求，但更重要的是個(gè)性化需求，需要在了解各地風(fēng)俗習(xí)慣、地理環(huán)境等諸多差異后，有針對(duì)性開展改造建議，并不斷落地和優(yōu)化改造方案。

物企前期準(zhǔn)備尚不充分，未來有望突圍

值得一提的是，適老化改造方面，物業(yè)企業(yè)有其先天優(yōu)勢(shì)。恰如江蘇三三德玖物業(yè)服務(wù)有限公司董事長林志偉所言：物業(yè)服務(wù)可以零距離貼近，可轉(zhuǎn)變不舍得花錢養(yǎng)老的傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念，使養(yǎng)老轉(zhuǎn)變?yōu)轲B(yǎng)生；也可以轉(zhuǎn)變商業(yè)化服務(wù)模式，提倡社會(huì)化和公益化養(yǎng)老。此外，在政府決策指導(dǎo)下，可實(shí)現(xiàn)小投入大產(chǎn)出，引導(dǎo)社區(qū)養(yǎng)老形成共識(shí)。

不過，截至目前，物業(yè)企業(yè)在居家養(yǎng)老、適老化改造方面尚未探索出較成功的先例。那么，物業(yè)企業(yè)目前面臨哪些挑戰(zhàn)？又該如何調(diào)整？

鄂俊宇指出，居家養(yǎng)老、適老化改造是物業(yè)企業(yè)介入康養(yǎng)社區(qū)服務(wù)一個(gè)較好的路徑。目前的問題在于，物業(yè)企業(yè)對(duì)適老化改造這一特殊模式理解得還不夠深入，對(duì)于客群需求、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)可以選擇的合作方范圍較窄，尤其在沒有形成規(guī)模化的樣板和示范時(shí)，物業(yè)企業(yè)可能會(huì)淺嘗輒止。物業(yè)企業(yè)需要有耐心，將它當(dāng)作一個(gè)重要的必選項(xiàng)或長期業(yè)務(wù)，才能迎來較成熟的發(fā)展模式。鄂俊宇稱。

姚勁波指出，物業(yè)企業(yè)目前的主要工作依然體現(xiàn)在保潔和安保兩項(xiàng)，雖然一些品牌物業(yè)企業(yè)也在不斷推出各類增值服務(wù)，但其收益所占比重很小。同時(shí)，提供居家養(yǎng)老相配套的專業(yè)服務(wù)，本身專業(yè)度高求較高，沒有經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)的人員也很難勝任此類工作。對(duì)于物業(yè)企業(yè)來說，如果要大規(guī)模進(jìn)入，必然在前期需要大量人員和資金投入，但在現(xiàn)實(shí)中，物業(yè)企業(yè)目前在這方面所做的前期準(zhǔn)備并不充分。

隨著改造標(biāo)準(zhǔn)不斷完善，居家養(yǎng)老配套服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)逐步確立，物業(yè)企業(yè)的參與度一定會(huì)明顯提升，也將誕生一批以優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老服務(wù)為特色的企業(yè)品牌。姚勁波如是說。