萬科:三大養老模式探索

萬科：三大養老模式探索

萬科于 2009年開始探索養老業務，采用重資產自建社區和輕資產提供養老服務兩種運營模式，以及租賃和租售結合的兩種 盈利模式。目前萬科集團重點布局老人基數高、人均可支配收入高、醫療水平高的三高城市，已經布局北京、上海、 廣州、深圳、天津等 16 個城市，形成持續照護社區、城市全托中心、社區嵌入中心三大養老機構模式。

1）CCRC 持續照護社區：以萬科隨園系列為代表

萬科隨園系列定位高端養老社區，借鑒美國 CCRC社區模式，采取銷售+租賃模式。目前已在北京、杭州、寧波布局 10個 醫養項目，共有機構養老床位 717個。其中，隨園嘉樹位于杭州良渚文化村，是這一系列的代表案例。隨園系列的適老化設 計不僅滿足相關基礎需求如去除高差、設置坡道、保證輪椅回轉和加裝扶手，還從生活習慣等角度考慮設計戶內采光設計、 緊急按鈕、主臥應急燈、陽臺內伸晾衣架、角落包邊防撞、不活動通知監控等，提供全方位住宅保障。根據億翰智庫，截至 2014 年末，一期 200套房源全部完成長期租賃或使用權轉讓；2015年 1月，首批房源交付入住；至 4月，累計 120余戶、 200 多位長者入住，入住率超過 60%。

側重于全生命周期、全品類的照護。萬科通過社區內醫療配套以及和社區外醫院合作開通綠色通道的方式提供醫養結合的照 護服務。社區內，引入澳大利亞 RACGP、AACQA 服務標準提供醫療保障；萬科自營的光熙康復醫院全面引入，配備醫生護士，進行 24小時值班、定期專家查房等。社區外，與浙一醫院等三甲醫院合作開設社區門診部，提供高質量的醫療資源。 萬科隨園嘉樹收費模式主要分為銷售和租賃兩種。銷售部分采取使用權轉讓方式，無產權，之后按月收取 2500 元-3500 元 不等的服務費；租賃部分則采用一次性繳納租金+月服務費模式。

2）城市全托中心：以萬科怡園系列為代表（醫養結合）

萬科怡園是布局于城市核心區域實行醫養結合的高端老年公寓，目前布局在北京、青島、天津，結合城市周邊的優質醫療 資源給長者提供全方位護理。項目主要針對高齡、有護理需求老人，由專業團隊提供包括膳食在內的優質生活服務，以怡園 光熙長者公寓為例，2016 年 8 月開業，僅一年多已全部實現滿住和運營平衡。

怡園品牌定位城市全托中心，地理位置優越。怡園客戶主要是半自理和失能失智老人，對周邊醫療資源、生活配套要求高。 以怡園光熙為例，位于北京北三環核心位置，生活配套設施完善，臨近中日友好醫院、安貞醫院、中醫藥大學門診部等。

率先試行幸福銀行。2018 年 4 月，幸福銀行概念率先在怡園光熙長者公寓試行，具體做法是給入住老人發放幸福賬 戶，賬戶內儲存通過參與康復運動、社團社交活動獲得的獎勵金，老人可在定期組織的幸福集市等活動中用獎勵金購買 到日常用品、飲品甜品等。試行當年年底活動參與頻率平均提升 30%。

收費模式采取抵押金+月費。以萬科怡園·時代城為例，押金為 1萬元。月費分為房租、護理費和餐飲費 3個部分。目前推 出單人公寓、雙人公寓及多人公寓等產品，根據入住老人的狀況評估分級收費，收費標準4400 元/月-19800 元/月不等。

3）社區嵌入中心：以萬科智匯坊為代表（長者照料）

萬科智匯坊采用社區嵌入式養老模式，即依托社區空置房源，引進專業化的養老服務機構，在不脫離老人熟悉的社會關系和 生活環境的前提下，為社區及周邊的老人輸送專業化、精細化的養老服務。智匯坊的服務模式主要分為日間托付和短期托付 兩種，收費模式采用支付押金+月服務費。智匯坊的開發采用輕資產改造，在空巢老人數量多的小區發起，通過改造小區內 部公共設施（如銷售中心、會所等）來提供生活配套的老年社區，滿足老年人喜好聚集的生活習慣。該模式能快速復制并且 精確定位目標客戶，目前已布局上海、杭州、廣州等一二線城市。根據養老天地，廣州項目入住率 100%，已實現每月盈余。