民法典時代的養老新變化丨居住權讓以房養老有了保障

隨著人口老齡化程度不斷加深，老年人特別是高齡、空巢、獨居等特殊老年群體日益增長，他們的服務需求呈現出多樣化的特點，老年人權益保護工作也面臨許多新情況，如精神贍養、民間借貸、以房養老、老年消費法律糾紛等。

今年1月1日起實施的《中華人民共和國民法典》，對老年人諸多新情況給予了立法回應和規范，標志著我國老年人權益保護將進入全新的民法典時代。湘潭日報和湘潭在線特推出系列報道，對新變化進行解讀，敬請關注。

跨入新的一年，73歲的楊翠玉（化名）又到了收房租的時候。1月11日，她的銀行賬戶如約收到一筆3萬余元的租金。這筆錢，將支撐她接下來這一年的生活、醫療、人情往來等各方面開支。這個位于砂子嶺建材市場的門面，是楊娭毑和老伴在20多年前以較低的價格購買的，當時想著余錢存著不如投資。沒想到，老伴去世后，這個門面就成了楊娭毑唯一的經濟來源，她也成了以房養老的典型，靠收租為生。

實際上，以房養老的模式很多，包括倒按揭、售房養老和房產養老壽險等金融模式，及房產置換、房產租換、售房入院、投房養老、異地養老、養老基地等非金融模式。而《民法典》物權篇新增的居住權，正是為以房養老的老年人上了一份保險，確保他們老有所居。

非金融模式：種類繁多，市場需求旺

2020年8月初，市民鄭躍武趕了一回時髦，和朋友一起前往云南省玉溪市澄江市的撫仙湖避暑。說是避暑，其實是異地養老的一種模式。他們住在撫仙湖景區里的民宿，短租（以天為單位）每人每天80元，長租（以月為單位）每人每天70元，包吃包住。夏季那里白天的溫度都不超過20攝氏度，人體感覺特別舒適。鄭躍武說，他有幾個朋友一年中的大部分時間都在外地養老，夏季在云南、貴州，冬季在海南，秋天在山東。對此，鄭躍武十分感興趣，他計劃將閑置下來的多余住房出租，租金就用來異地養老。

國企退休職工黃愛敏的選擇與鄭躍武類似，只是養老的地點，從異地換成了農村。2018年，她約了3位好友，在株洲市炎陵縣的農村共同租了一棟民房，租賃期為10年，姐妹長期同住一個屋檐下，相互照顧，消磨時光。

記者從了解到的情況來看，包括異地養老、房產置換、房產租換等在內的非金融以房養老方式較為普遍，市場需求旺且形式多樣，老年人的接納程度較高。

金融模式：老人顧慮多，市場遇冷

與之相反的是，以房養老的金融模式市場遇冷。我們自己既有房子住又有退休金，如果只是為了養老，沒必要選擇高風險的方式。對這一塊不了解，擔心上當受騙。不少老年人對倒按揭、購買房產養老壽險等以房養老的金融模式持保守態度。

周文彬是湘潭市一家機關單位的退休干部，兒子在上海從事金融行業，他對一些金融產品也有所了解。對于倒按揭、購買房產養老壽險這種新興的養老模式，他表示有所耳聞，但內心無法接受。房子抵押給銀行、保險公司，房價就算漲了，也跟我沒關系，不如出租，每月拿租金，比較穩妥。自從孫女出生后，周老和老伴就搬去了上海，位于湘潭縣的房子通過中介放租，除退休金外，他每個月還有額外的1800元租金入賬。

對我們這一輩人來說，房子是辛苦了一輩子換來的，如果抵押給金融機構，子女就無法繼承了。86歲的李德元在企業做了一輩子水電工，除了一套60平方米的老房子外，沒有其他固定資產。雖然退休金不高，但省吃儉用也能過日子，他從來沒打過房子的主意，打算在百年后將房子留給兒子。

記者咨詢了幾家商業銀行和保險機構，大部分表示沒有推出該類型的金融產品，或是推出的該類型產品暫未在湖南銷售推廣，僅在北京、上海、廣州、武漢等城市試點推廣。可見，以房養老的金融模式在湘潭市未成氣候。為何市場反應如此冷淡？究其原因，老年人有后顧之憂，擔心人還在世就居無定所了。

新法新規：法律為老年人解后顧之憂

針對社會普遍關注的住房與居住問題，《民法典》物權篇新增了一個居住權，這意味著，房子增加了一項用益物權。該項權益明確，居住權原則上無償設立，居住權人有權按照合同約定或者遺囑，經登記占有、使用他人的住宅，以滿足其穩定的生活居住需要。也就是說，老年人在把房子賣掉或者抵押的同時，可以要求設立居住權有生之年要讓自己無償居住。

湖南金州（湘潭）律師事務所的律師周宇婷分析，居住權是在不轉讓所有權的基礎上，分離出一定期限的居住權利，屬于法律明確規定的用益物權。對選擇以房養老方式的老人來說，可以通過辦理登記手續取得居住權，使其晚年獲得更好的保障。在他們的居住權受到侵害時，可以通過法律救濟途徑，保障他們的合法權益，避免錢房兩空。需要注意的是，居住權需要在登記機構登記后才能設立。

另外，周宇婷還提醒，合規以房養老的開展主體為商業銀行或正規保險機構，市民如果有以房養老的需求，一定要選擇合規主體。其他養老公司、服務機構推出的以房養老項目，建議老年人慎重考慮。尤其對一些收益特別高、看不懂且弄不清錢給誰用、交錢變成合伙人的養老投資項目，一定要提高警惕。

他山之石：國外如何以房養老？

在國外，反向抵押貸款是以房養老最為成功的模式，最早起源于荷蘭，而運作最為完善、最具有代表性的是美國，除這兩個國家外，加拿大、新加坡、英國、法國等國家的住房反向抵押貸款也發展得比較完善。


美國：美國以房養老倒按揭貸款對象為62歲以上的老年人。主要有三種形式：第一，聯邦政府保險的倒按揭貸款；第二，由政府擔保的倒按揭貸款，這種貸款有固定期限，老年住戶須作出搬移住房及實施還貸計劃后才能獲貸；第三，專有倒按揭貸款，一般由金融機構辦理，發放貸款的機構與住戶同享住房增值收益。

加拿大：超過62歲的老人可將住房抵押給銀行，貸款數額1.5萬-30萬加元，只要不搬、不賣，房產主權不變，可一直住到享盡天年，由后人處理房產時折還貸款。

新加坡：60歲以上的老人把房子抵押給有政府背景的公益性機構,由后者一次性或分期支付養老金,老人去世時產權由這些機構處理,剩余價值(房價減去已支付的養老金總額)交給其繼承人。

日本：日本老齡化現象十分嚴重,導致其以房養老也非常普遍。通常選用倒按揭形式，適用于55歲以上的人群。這種貸款不需要還債，貸款人死亡時房子作為還債的資金。