高端養老院月收費普遍超萬元,房企多種形式介入養老產業

全國每100個人，就有18個是60歲及以上的人

養老地產面臨機遇與挑戰

5月11日，國家統計局公布第七次全國人口普查主要數據。數據顯示，我國60歲及以上人口超2.64億人，占總人口的18.7%。民政部此前曾預計，十四五時期，我國60歲及以上人口將突破3億人，將從輕度老齡化邁入中度老齡化階段。

隨著老齡化程度加深，養老地產正迎來新的機遇。中國社會科學院預計，2030年中國養老產業市場可達13萬億元，前景無限。

養老產業前景雖好，但不少房企都反映，目前，除了銷售模式的養老地產外，其他模式的養老地產基本上還難以實現盈利。

2018年年底，萬科集團董事會主席郁亮表示，養老還沒有盈利模式。這一局面到2020年仍沒有改變。在萬科今年3月發布的2020年年報中，對其進軍的多個產業均有關于盈利情況的介紹，但對養老行業的描述僅是持續積極探索，打造客戶愿意買單的好產品、好服務。

A【機遇】

廣州中心區公立養老院一床難求

廣州市民政局公開的數據顯示，截至2020年3月，廣州市共有217家養老機構，床位57223張。廣州市為老服務綜合平臺和60加研究院統計了其中181家機構的情況，平均入住率為52.6%。公辦、民辦、公建民營機構的入住率分別為54.4%、52.1%和53.0%。單從數據來看，廣州養老床位寬裕，實際上卻存在著結構性供應不足的問題。

因住房空間狹窄加上沒有電梯，楊小姐無法將80多歲的獨居祖母接到家里同住，但祖母健康狀況每況愈下，楊小姐打算將祖母送到養老院。楊小姐所在的荔灣區老齡化程度最高，性價比較高的公辦老人院床位爆滿，為方便探視，楊小姐只能一邊在民政系統網站上申請入住荔灣區唯一一家公辦老人院，一邊先將老人送到附近的民辦養老院，民辦養老院每月的開銷比公辦的貴1000多元。足足等了兩年，我奶奶才等到一張公辦養老院的床位。

羊城晚報記者打電話到荔灣、越秀、海珠區各公辦養老院咨詢后發現，床位全部爆滿。工作人員告訴記者，無法預估床位空出的時間，因為只有等入住的老人離世，才可能騰出床位。天河西部很多收費適中的民營養老院同樣是一床難求，位于五山附近的燕嶺頤養院床位常滿，偶有老人離世，一周內就有新的長者入住。

廣州市老人院的工作人員告訴記者，目前已有7000多位老人在網上輪候等待入院，但該院兩個院區僅能提供2000余個床位。未來兩個院區全部投入使用后，最多可以提供8000個床位，但現在尚未確定新床位的投入使用時間，而且疫情期間入住審批嚴格，即使床位全部投入使用，也不會一下子收滿人，因此無法預計老人需要等多久。

高端養老院月收費普遍超萬元

近幾年，不少房企紛紛進軍養老地產市場。根據克而瑞今年的統計，萬科、保利、遠洋、越秀等百余家地產類企業已經進軍養老地產，泰康人壽、合眾人壽、太平人壽等眾多險資類企業，九如城、同仁堂、英智康復等綜合類企業，首開、首創、誠和敬等地方國資企業，各路大軍紛紛進入養老行業。

這些新力量進入養老行業，為市場帶來了不少相對高端的養老機構。以廣州為例，萬科、保利、越秀等企業開辦的養老機構都以中高端為主。

最近，方女士將身患末期癌癥的母親送進了位于海珠區濱江中路的萬科榕悅養老院，每月繳費1萬多元。記者了解到，入住該養老院需要一次性繳納2萬多元的設備購置費，日常開銷包括床位費、伙食費、護理費等，全自理人群月開銷在萬元以下，但如果選擇單人間而且是專人護理，月開銷可能接近2萬元。

位于海珠區琶洲的保利天悅和熹會頤養中心則采用會員制方式，入住者需購買10-15年的會籍，以全自理的單人間為例，10年會籍的費用為50多萬元，買了會籍后入住者無需再交床位費和水電費，但伙食費另計。如果老人能夠全自理，平攤下來月開銷在1萬元左右。

房企多種形式介入養老產業

據克而瑞統計，如今企業介入養老行業的模式已不僅僅是開辦常規的老人院一種，而是百花齊放，已形成護理類、康復類、醫養類、地產類、保險類、政府類和運營類七大商業模式。

以越秀康養為例，該項目位于海珠區廣紙新城海頤苑內，利用同一集團旗下廣州紙廠閑置的單身宿舍改造而成，新增越秀朗高系列醫養產品，采用養老機構+護理院雙牌照模式，形成了機構+社區+居家養老多層次業務布局。此外，也有部分房企嘗試幫老人代管房屋，以租金抵扣養老費等多元化服務。

對于行業未來的機遇，越秀地產股份有限公司董事長林昭遠認為：未來五年是積極應對人口老齡化、做好養老服務準備的寶貴窗口期。在需求端，隨著我國居民物質生活大幅改善、健康意識逐步增強，多元化的健康需求持續刺激康養產業發展。在供給側，居家社區機構相協調、醫養康養相結合的養老服務體系，為社會化養老提供了結構性發展機遇。

B【挑戰】

養老行業資金回收周期偏長

此前，不少房企采用的是新建物業經營養老機構的模式，但這種方式的資金回收周期偏長。

據了解，自2017年成立以來，越秀康養通過自主建設、并購、合作，積極布局粵港澳大灣區和長三角經濟圈，形成3省6市8000床的規模格局。如今該公司強調，未來在快速戰略擴張的同時，將充分考慮康養產業資金占用較大、回報周期較長的實際情況，在運營、風控等領域逐步搭建體系，積極探索提質增效的經營管控模式。

萬科的養老產業同樣從前幾年的快速擴張中放慢了速度，努力探尋更合適的模式和產品。2019年，萬科提出收斂聚焦、鞏固提升基本盤的戰略，其養老業務逐步收斂聚焦至突出專業護理能力的怡園與營造睦鄰友好關系的隨園這兩大產品線。

高薪仍難求高素質從業人員

人們對養老行業的偏見，也制約著養老行業的發展。萬科此前曾嘗試將部分社區內的閑置物業轉化成養老用途，卻遭到了很多業主的反對，后來萬科推出的不少養老院都是租用外界的閑置物業。

而且，社會上對養老行業普遍帶有偏見，招人也不好招。廣州某養老院院長告訴羊城晚報記者，照顧老人特別是失能老人又臟又累，從業人員社會地位不高，很多年輕人不愿意干，因此養老行業的從業人員普遍都在40歲以上，但對于某些帶病老人的護理需要專業知識，一些年齡偏大、文化水平偏低的從業人員難以勝任。好的從業人員不但要有專業素養，還要有愛心和耐心。即使我們已經開出了不算低的工資，但想找到合適的人依然很難。

可能面臨老人遭遺棄的風險

最近，安徽某養老院工作人員在網上訴苦，該院2020年1月接收了一位老人入住，其兒子按期繳納了兩個月的養老服務費后，便聲稱兄弟姐妹之間有家庭矛盾，不再支付費用。多次溝通無效后，老人院將老人子女起訴至法院，但老人子女早已將財產轉移至他人名下，老人院雖勝訴法院卻無法執行。老人院無力再承擔老人的服務工作，但老人又無處安置，非常無奈。

在北京經營養老院的王先生也曾遇到入住老人遭子女遺棄的問題，不過比較幸運的是，最終王先生通過訴訟追回了經濟損失。北京物價高，我們耗不起，為求自保，現在我們每接手一位新的老人，都要收三四十萬元作為押金。

記者了解到，現行的《中華人民共和國老年人權益保障法》第二十四條規定：贍養人、扶養人不履行贍養、扶養義務的，基層群眾性自治組織、老年人組織或者贍養人、扶養人所在單位應當督促其履行。

王先生認為，這種督促其履行的違法責任太輕，建議對于遺棄老人等行為應該有更嚴格的處罰，而且社會福利體系對這種被遺棄的老人，也應該有更好的救濟方式。